Hoe werkt de 5%-regeling bij nieuwbouw?

Als je van plan bent een nieuwbouwhuis te kopen, is het waarschijnlijk dat je de term ‘5%-regeling’ of ‘opschortingsrecht’ bent tegengekomen in de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze regeling is ontworpen om jou, de koper, zekerheid te geven. Maar wat betekent deze zekerheid precies? We leggen het graag uit.

5%-regeling cq. opschortingsrecht

Wanneer je een nieuwbouwhuis koopt, betaal je voor de grondkosten en een aanneemsom, die de bouwkosten omvat. Het is gebruikelijk om de aanneemsom in termijnen te betalen. Zodra je nieuwbouwwoning klaar is, word je hiervan op de hoogte gebracht en betaal je de laatste termijnbetaling. Vervolgens vindt de oplevering plaats.

Tijdens de oplevering kunnen er opleverpunten worden geconstateerd, wat betekent dat er (kleine) gebreken of onvolkomenheden in de woning zijn die er niet zouden moeten zijn. De aannemer moet deze opleverpunten binnen drie maanden herstellen. Om er zeker van te zijn dat de aannemer deze punten ook daadwerkelijk herstelt, houd je 5% van je laatste termijnbetaling in. Dit kan op twee verschillende manieren worden gedaan:

Manier 1: in depot bij de notaris
De eerste mogelijkheid is om 5% van de aanneemsom ‘in depot’ bij de notaris te houden tot drie maanden na de oplevering. Dit betekent dat het geld apart wordt gehouden. Afhankelijk van of je vooraf een waarborgsom aan de notaris hebt betaald of niet, werkt dit als volgt:

• Als je van tevoren geen waarborgsom aan de notaris hebt betaald, kan je zelf 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijnbetaling. Dit bedrag stort je vervolgens zelf ‘in depot’ bij de notaris, die het dan vasthoudt.
• Als je wel een waarborgsom (10%) van tevoren hebt betaald, kan de notaris dit bedrag gebruiken voor de laatste termijnbetaling. In dat geval houdt de notaris de helft hiervan ‘in depot’ en de andere helft wordt overgemaakt naar de aannemer.

Manier 2: via een bankgarantie
De aannemer kan er ook voor kiezen om een bankgarantie af te geven voor 5% van de aanneemsom. Deze optie wordt de laatste jaren steeds vaker gekozen door aannemers. Het voordeel hiervan is dat je zelf geen betalingen hoeft te doen richting de notaris. De notaris ziet erop toe dat de bankgarantie aan de overeenkomst en de wet voldoet. Tip: controleer altijd zelf nog even bij de notaris of de aannemer wel echt deze bankgarantie gesteld heeft.

Wanneer wordt de 5% vrijgegeven?

Zodra alle gebreken zijn verholpen, heeft de aannemer recht op deze laatste 5%. Na drie maand betaalt de notaris deze 5% uit, of de bankgarantie vervalt. Als de gebreken na drie maanden echter nog niet zijn verholpen, is het belangrijk dat je dit tijdig meldt bij de notaris om de uitbetaling of het vervallen van de bankgarantie op te schorten.

Wat als de aannemer de gebreken niet (op tijd) herstelt of weigert ze te herstellen?
In dat geval moet je je wenden tot de Raad van Arbitrage voor de Bouw, de Geschillencommissie of de rechter. Je hebt namelijk niet automatisch recht op het ingehouden bedrag van 5%. Er moet eerst een procedure worden gevoerd om vast te stellen hoeveel schadevergoeding je toekomt. Deze schadevergoeding wordt dan verrekend met het depot of de bankgarantie.

De 5%-regeling bij nieuwbouw geeft je als koper extra zekerheid dat eventuele gebreken worden verholpen. Zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van hoe deze regeling werkt voordat je een nieuwbouwhuis koopt.

Lees ook:

• Hoe lang heb ik garantie op mijn nieuwbouwwoning?