Huiseigenaar, koper of verkoper? Dit zijn de belangrijkste regels voor jou in 2026
Het jaar 2026 is net begonnen en dat brengt een aantal veranderingen met zich mee op de woningmarkt. Of je nu een huis bezit, op zoek bent naar je droomwoning of plannen hebt om te verkopen, het is belangrijk om te weten wat er speelt.
We hebben de belangrijkste nieuwe en aangepaste regels voor je op een rij gezet, overzichtelijk verdeeld per doelgroep. Om het overzicht compleet te maken, benoemen we ook een aantal belangrijke regels die onveranderd zijn gebleven. Zo weet je precies waar je aan toe bent op het gebied van belastingen, hypotheken en duurzaamheid.
1. Voor huiseigenaren
Hypotheek en de belasting
- Hypotheekrenteaftrek: Net als in 2025 blijft de maximale hypotheekrenteaftrek in 2026 37,56%. Hierin is dus weinig veranderd.
- Eigenwoningforfait (EWF): De bijtelling over de WOZ-waarde van je huis blijft 0,35% voor woningen tot € 1.350.000. Voor de waarde daarboven geldt een hoger tarief van 2,35% (de zogenoemde ‘villataks’).
- Minder voordeel bij (bijna) afgeloste hypotheek: De ‘Wet-Hillen’ (een aftrekpost voor wie nauwelijks of geen hypotheekrente betaalt) wordt sneller afgebouwd. De jaarlijkse aftrek daalt met 4,8% in plaats van 3,33%. Dit betekent dat je in 2026 iets meer inkomstenbelasting betaalt als je weinig of geen hypotheekschuld meer hebt.
- Let op de WOZ-waarde: De WOZ-waarde van je woning heeft direct invloed op de hoogte van het eigenwoningforfait en gemeentelijke belastingen zoals de OZB. Een hogere WOZ-waarde kan dus, ondanks stabiele percentages, leiden tot hogere lasten.
Tweede woning of verhuur (Box 3)
Bezit je een tweede woning of verhuur je een pand? Dan gaat de vermogensbelasting in Box 3 omhoog. De waarde van een verhuurde woning wordt dichter bij de volledige WOZ-waarde aangeslagen, wat resulteert in een hogere belastingaanslag voor particuliere verhuurders.
Verduurzamen: subsidies en voordelen
- ISDE-subsidie uitgebreid: De populaire ISDE-regeling is er ook in 2026. Nieuw is dat je € 400 subsidie kunt krijgen voor energiezuinige ventilatietechniek, mits je dit combineert met een andere isolatiemaatregel. Subsidie voor isolatie, warmtepompen en zonneboilers blijft natuurlijk ook beschikbaar.
- Ruimere subsidie voor VvE’s: De subsidieregeling voor VvE’s (SVVE) is verlengd tot 2030 en de maximale subsidie per VvE is losgelaten. Grote complexen kunnen nu dus grootschaliger verduurzamen.
- 0% btw op zonnepanelen: Goed nieuws: het btw-tarief van 0% op de aankoop en installatie van zonnepanelen blijft in 2026 van kracht. Ook het lagere btw-tarief van 9% op arbeidskosten voor woningisolatie blijft geldig.
- Salderen kan nog één jaar: De salderingsregeling voor zonnepanelen blijft in 2026 ongewijzigd. Je kunt dus nog een jaar lang 100% van je teruggeleverde stroom wegstrepen. Let op: per 1 januari 2027 stopt deze regeling.
Overige regels
- Tijdelijke verhuur eigen woning: De regeling waarbij je je hypotheekrenteaftrek behoudt als je tijdelijk elders werkt en je woning laat bewonen, wordt uitgebreid. Voortaan mogen ook je (achter)kleinkinderen in de woning verblijven.
- Opkoopbescherming: In veel gemeenten blijft de opkoopbescherming van kracht. Dit betekent dat je je woning in bepaalde gebieden niet zomaar voor verhuur mag verkopen aan een belegger; de koper moet er zelf gaan wonen.
2. Voor woningkopers
Minder belasting bij aankoop
- Startersvrijstelling blijft: Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste eigen woning? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting voor woningen tot een aankoopprijs van € 555.000. Dit is een eenmalige vrijstelling.
- Lager tarief voor beleggers: Voor kopers die een woning niet als hoofdverblijf gebruiken (zoals een beleggingspand), daalt de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8,0%.
- Geen ‘jubelton’ meer: De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is definitief afgeschaft. Een grote belastingvrije schenking voor de aankoop van een huis is in 2026 dus niet meer mogelijk.
Hypotheek in 2026: hoeveel kun je lenen?
- Meer leenruimte door loonstijging: Dankzij de verwachte loonstijgingen kun je in 2026 waarschijnlijk iets meer lenen dan vorig jaar. Afhankelijk van je inkomen en situatie kan dit oplopen tot enkele duizenden euro’s extra leencapaciteit.
- Extra leenruimte voor energiezuinige woningen versoberd: De extra leenruimte voor woningen met een zeer hoog energielabel is iets verlaagd.
- Label A+++: maximaal € 25.000 extra lenen (was € 30.000).
- Label A++++: maximaal € 40.000 extra lenen (was € 50.000).
- De extra leenruimte voor het verduurzamen van minder zuinige woningen (label G t/m A++) blijft ongewijzigd.
- NHG-grens flink omhoog: Goed nieuws! De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt naar € 470.000. Investeer je in energiebesparende maatregelen, dan wordt de grens zelfs € 498.200. Hierdoor komen meer woningen in aanmerking voor de zekerheid van NHG. De eenmalige premie blijft 0,4%.
- Loan-to-Value (LTV) stabiel: Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Bijkomende kosten (kosten koper) betaal je dus met eigen geld.
Verplichtingen en rechten als koper
- Energielabel nu ook voor monumenten: De verkoper is verplicht om bij de overdracht een definitief energielabel te overhandigen. Nieuw is dat dit vanaf 29 mei 2026 ook verplicht is voor monumenten.
- Zelfbewoningsplicht: Houd rekening met de opkoopbescherming in veel gemeenten en een zelfbewoningsplicht bij veel nieuwbouwprojecten. Dit betekent dat je de woning koopt om er zelf te wonen en niet om direct te verhuren.
3. Voor woningverkopers
De markt voor woningverkopers en de invloed van nieuwe regels
De regels voor kopers hebben indirect ook voordelen voor verkopers:
- Grotere groep starters: Door de verhoogde startersvrijstelling tot € 555.000 wordt de groep potentiële kopers groter als deze in dat segment valt.
- Beleggers mogelijk weer actiever: Het lagere overdrachtsbelastingtarief (8,0%) kan het voor beleggers weer aantrekkelijker maken om te investeren, wat de vraag naar geschikte woningen kan vergroten.
- Beter bereik door hogere NHG-grens: Verkoop je een huis met een vraagprijs tot € 470.000? Dan kunnen meer kopers gebruikmaken van een NHG-hypotheek, wat hun financiële drempel verlaagt en jouw verkooppositie versterkt.
Verplichtingen bij verkoop
- Energielabel verplicht, ook voor monumenten: Zorg dat je een geldig energielabel hebt wanneer je je woning te koop aanbiedt. Zonder label riskeer je een boete. Vanaf 29 mei 2026 geldt deze plicht ook voor monumenten. Een goed energielabel (A t/m C) is bovendien een sterk verkoopargument. Deze partners van VanHuyse helpen je graag bij de aanvraag.
- Geen winstbelasting, wel bijleenregeling: De overwaarde die je realiseert bij de verkoop van je hoofdverblijf is onbelast. Dit blijft zo in 2026. Denk wel aan de bijleenregeling: als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde gebruiken om recht te houden op volledige hypotheekrenteaftrek.
Conclusie
2026 brengt vooral een voortzetting en bijstelling van bestaand beleid. De focus ligt op het ondersteunen van starters en het stimuleren van verduurzaming, terwijl de fiscale voordelen voor beleggers en eigenaren met een lage hypotheek licht veranderen.
Heb je plannen op de woningmarkt in 2026? Een goede voorbereiding is het halve werk. Neem contact op met een VanHuyse makelaar om ervoor te zorgen dat je optimaal gebruikmaakt van de (nieuwe) regels en niet voor verrassingen komt te staan.
