NVM-protocol Transparant Bieden: dit verandert er per 1 februari
Het bieden op een woning kan een spannend en soms ondoorzichtig proces zijn. Vraagtekens over of een bod wel eerlijk is behandeld, of dat er “spelletjes worden gespeeld”, zorgen vaak voor onrust bij zowel kopers als verkopers. Om dit proces eerlijker en controleerbaar te maken, treedt per 1 februari 2026 het nieuwe NVM-protocol Transparant Bieden Woonruimte in werking.
Alle makelaars van VanHuyse werken volgens dit nieuwe protocol. In dit artikel leggen we uit wat dit concreet betekent voor jou als koper of verkoper.
Waarom een nieuw protocol?
Het doel van het protocol is het waarborgen van een gelijk speelveld voor alle betrokken partijen. Waar biedingen in het verleden soms via e-mail, telefoon of WhatsApp binnenkwamen, wordt het proces nu gestandaardiseerd via een online biedsysteem.
Voor alle NVM-makelaars wordt het gebruik van een online biedsysteem met een digitaal biedlogboek verplicht bij de verkoop van woonruimte waarbij een particulier als bieder kan deelnemen. Dit geldt voor de meeste reguliere woningtransacties, waaronder eengezinswoningen, appartementen, tweede woningen en recreatiewoningen. Ook nieuwbouwwoningen en bouwgrond met een woonbestemming vallen hieronder, zolang er geen vaste prijs wordt gehanteerd en consumenten kunnen meebieden.
Vier vaste verkoopmethoden
De verkoper bepaalt in overleg met de makelaar de verkoopstrategie. Het protocol omschrijft vier duidelijke methoden om een woning te verkopen. Vooraf moet helder zijn welke methode wordt toegepast.
1. Inschrijving met biedtermijn
Geïnteresseerden kunnen tot een vastgestelde datum en tijd een bod uitbrengen via het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online platform/biedsysteem.
De biedingen zijn tijdens de looptijd niet zichtbaar voor andere bieders. De verkoper en de verkopende makelaar kunnen de biedingen wel inzien.
2. Gesloten inschrijving met biedtermijn
Bij een gesloten inschrijving kunnen bieders tot de sluitingsdatum via het systeem een bod doen. De ontvangen biedingen zijn ook voor de verkoper en de verkopend makelaar niet zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. Pas na de sluitingsdatum worden de biedingen zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar.
3. Open veiling met biedtermijn
Bij de verkoopmethode ‘Open veiling met biedtermijn’ krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. Tijdens een open veiling zijn alle biedingen gedurende de looptijd zichtbaar voor verkoper, verkopende makelaar, bieders en eventuele aankoopmakelaars in het online platform.
4. Bieden zonder biedtermijn (één op één onderhandelen)
Dit is de klassieke methode waarbij verkoper en gegadigde via de makelaar één-op-één onderhandelen. Ook bij deze methode worden biedingen en tegenvoorstellen via het online biedsysteem vastgelegd. De uitkomst van het bod, zoals acceptatie, afwijzing of een tegenvoorstel, wordt geregistreerd en opgenomen in het biedlogboek.
De bieder ontvangt namens de verkoper een afwijzing, een tegenvoorstel of een acceptatie van de bieding. Een tegenvoorstel wordt opgeslagen in het biedlogboek. Op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt is er sprake van een mondelinge overeenstemming. Partijen hebben dan de intentie om deze mondelinge overeenstemming uit te werken in een schriftelijke koopovereenkomst.
Wijziging van de procedure tijdens een biedtermijn
Uitgangspunt is dat de verkoper de vooraf gestelde biedtermijn respecteert. De verkoper kan de procedure vóór de sluitingsdatum annuleren of overstappen naar een andere verkoopmethode, mits dit schriftelijk en met een duidelijke reden wordt gecommuniceerd aan alle (potentiële) bieders.
Het biedlogboek: controle achteraf
Een belangrijke verandering voor consumenten is de invoering van het biedlogboek. Dit is een digitale rapportage waarin alle stappen van het online biedproces en alle uitgebrachte biedingen automatisch en chronologisch worden vastgelegd.
Belangrijk om te weten:
- Het biedlogboek wordt pas beschikbaar nadat de koop onherroepelijk is. Dat is het moment waarop de wettelijke bedenktijd en alle overeengekomen ontbindende voorwaarden voor koper en verkoper zijn verlopen.
- Direct na het onherroepelijk worden van de koop ontvangen alle bieders een schriftelijk bericht over de beschikbaarheid van het biedlogboek.
- Het logboek bevat minimaal: het adres van de woning, de vraagprijs, de verkoopprijs, de gebruikte verkoopmethode(n), alle ingezonden biedingen en de datum en het tijdstip van toewijzing.
- Het biedlogboek is gedurende één maand na het onherroepelijk worden van de koop opvraagbaar voor bieders.
Om de privacy te beschermen zijn alle persoonsgegevens in het biedlogboek geanonimiseerd. Je ziet dus wel wat er is geboden en onder welke voorwaarden, maar niet door wie.
Let op: bieders die hun bod voortijdig hebben ingetrokken, hebben geen recht op inzage in het biedlogboek. Daarnaast kan de verkoper de makelaar vragen het logboek niet of niet langer beschikbaar te stellen aan bieders die als niet-realistische bieder worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij een evident niet-realistisch bod of misbruik van het logboek. In dat geval wordt de betreffende bieder geïnformeerd en kan hij om een onderbouwing vragen.
Uitzonderingen en afwijkingen
Het protocol Transparant Bieden Woonruimte geldt voor de meeste particuliere woningtransacties, maar kent enkele uitzonderingen. Het protocol is niet van toepassing op:
- Woningen die zijn verhuurd en als belegging worden verkocht aan de niet-particuliere markt.
- Woonboten en woonwagens.
- Stille verkoop, waarbij de woning niet openbaar in de markt wordt gezet.
- Onderhandse verkoop tussen bekenden, zoals familie, vrienden, kennissen of buren, waarbij geen andere bieders worden betrokken.
- Veilingen van onroerende zaken die worden begeleid door een notaris.
Daarnaast kan in individuele gevallen, op verzoek van de verkoper en om zwaarwegende redenen, in de Opdracht tot Dienstverlening van het protocol worden afgeweken. De makelaar moet dit vooraf schriftelijk en duidelijk communiceren aan alle potentiële bieders.
Schriftelijkheidsvereiste en ‘onherroepelijke koop’
Sinds 2003 geldt bij de aankoop van een woning door een particuliere koper het wettelijke schriftelijkheidsvereiste. De koop is voor de particuliere koper pas bindend nadat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en door zowel koper als verkoper is ondertekend.
Ook een particuliere verkoper is volgens de rechtspraak pas gebonden zodra beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Tot dat moment kan een verkoper dus terugkomen op een eerder geaccepteerd bod of een gunning. De koop wordt onherroepelijk zodra de wettelijke bedenktijd en alle overeengekomen ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Vanaf dat moment gaat ook de termijn lopen waarbinnen het biedlogboek beschikbaar is.
Wat betekent dit voor verkopers?
Als verkoper biedt dit protocol de zekerheid dat het verkoopproces verloopt volgens vastgelegde spelregels en juridisch correct wordt vastgelegd. Alle biedingen en beslissingen worden geregistreerd, waardoor er achteraf minder ruimte is voor discussie over de gang van zaken.
Binnen de kaders van het schriftelijkheidsvereiste behoud je de vrijheid om de koper te kiezen aan wie je de woning gunt. Tegelijkertijd maakt het biedlogboek de gekozen route achteraf inzichtelijk voor serieuze bieders.
Wat betekent dit voor kopers?
Als koper weet je dat jouw bod officieel en volledig wordt geregistreerd in het online biedsysteem. Je ontvangt als bieder altijd een schriftelijke bevestiging van je bod. Ook intrekkingen worden vastgelegd in het systeem.
Is jouw bod niet geselecteerd, dan kun je, zolang je bod niet is ingetrokken en je als realistische bieder wordt aangemerkt, na het onherroepelijk worden van de koop inzage krijgen in het biedlogboek. Zo zie je hoe jouw bod zich verhield tot de winnende bieding. Dit draagt bij aan rust en vertrouwen in het biedproces.
VanHuyse als partner in dit proces
Als NVM-lid werkt VanHuyse volgens het protocol Transparant Bieden Woonruimte. Onze makelaars zijn volledig ingericht op deze werkwijze en maken gebruik van online biedsystemen die voldoen aan de eisen van het protocol.
Heb je vragen over hoe dit in jouw situatie werkt, bijvoorbeeld bij de verkoop van je woning of het uitbrengen van een bod? Je VanHuyse-makelaar legt het je graag rustig en stap voor stap uit.
Bronnen
