Europese woningmarkt onder druk. Hoe staat Nederland ervoor?
De Europese woningmarkt staat onder toenemende druk. Dat blijkt uit recent onderzoek van ABN AMRO, waarin de woningmarkten van EU-landen met elkaar worden vergeleken. Overal in Europa ervaren woningzoekenden dezelfde uitdagingen: stijgende prijzen, toenemende schaarste en afnemende betaalbaarheid. Maar hoe doet Nederland het ten opzichte van andere Europese landen?
Nederland: relatief betaalbaar, maar geen reden tot geruststelling
Hoewel de huizenprijzen in Nederland de afgelopen tien jaar met 48% zijn gestegen, blijkt uit het onderzoek dat deze stijging niet uitzonderlijk is in EU-verband. Landen als Portugal, Hongarije en Litouwen kenden een nog sterkere groei. De Nederlandse prijs-inkomensverhouding is bovendien nog steeds relatief gunstig: met een ratio van 6 behoort Nederland tot de landen waar een doorsnee stel met twee inkomens nog een woning kan kopen zonder extreme financiële druk. Voor alleenstaanden is de situatie echter veel nijpender: zij besteden gemiddeld 40% van hun netto-inkomen aan woonlasten – een van de hoogste percentages binnen de EU.
Structureel tekort aan woningen
Nederland kampt met een woningtekort van circa 400.000 woningen, oftewel ongeveer 5% van de woningvoorraad. Toch zijn we hierin geen uitzondering: veel EU-landen hebben te maken met regionale tekorten in steden, ondanks leegstand in landelijke gebieden. Wat opvalt, is dat het aantal bouwvergunningen in Nederland sinds 2015 slechts beperkt is toegenomen vergeleken met andere EU-landen. En zelfs bij verleende vergunningen worden projecten vaak vertraagd of stilgelegd, onder meer door de stikstofproblematiek.
Invloed van inkomensgroei en hypotheekrente
Wat drijft de huizenprijzen écht op? Volgens het rapport zijn dat vooral inkomensgroei en dalende hypotheekrentes. Bevolkingsgroei speelt slechts een beperkte rol. Nederland kende de afgelopen tien jaar een inkomensgroei van 36%, wat sterk samenhangt met de prijsstijgingen.
Ook blijkt dat landen met hoge LTV-ratio’s (loan-to-value) gevoeliger zijn voor renteveranderingen. De LTV-ratio geeft aan hoeveel procent van de woningwaarde je mag financieren met een hypotheek. In Nederland ligt dit percentage historisch hoog (meer dan 90%). Dat betekent dat kopers relatief weinig eigen geld hoeven in te brengen, maar dat schommelingen in de hypotheekrente ook sneller doorwerken in de woningprijzen. Meer schuldfinanciering betekent namelijk meer prijssensitiviteit.
Kwaliteit boven kwantiteit?
Een lichtpuntje is de woningkwaliteit: Nederlandse huizen behoren tot de ruimste en meest energie-efficiënte van Europa. Slechts 3,8% van de huishoudens woont overbevolkt, tegenover 16,8% gemiddeld in de EU. Maar dit verklaart de stijgende prijzen niet. Integendeel: het huidige aanbod sluit niet altijd goed aan bij de vraag, vooral niet van kleinere huishoudens.
De rol van beleid en investeringen
Opvallend is dat Nederland relatief veel geld uitgeeft aan woonsubsidies – zoals hypotheekrenteaftrek en verlaagde overdrachtsbelasting – maar dat dit weinig effect lijkt te hebben op de betaalbaarheid. Bovendien worden internationale vastgoedbeleggers steeds voorzichtiger, mede door beleidswijzigingen en een oververhitte markt.
Wat betekent dit voor jou als woningzoekende of verkoper?
De cijfers uit het ABN AMRO-onderzoek laten zien: gemiddelden zeggen weinig over jouw persoonlijke situatie. Hoewel Nederland in EU-perspectief relatief betaalbaar lijkt, hebben veel huishoudens – vooral alleenstaanden en starters – moeite om een passende woning te vinden. Tegelijk reageren prijzen hier sterk op veranderingen in de hypotheekrente, en sluit het woningaanbod vaak niet aan op de actuele woonwensen. Dat maakt de markt onoverzichtelijk en grillig.
Juist daarom is goede, lokale begeleiding geen luxe, maar een noodzaak. VanHuyse zorgt ervoor dat je niet alleen beter inzicht krijgt in jouw mogelijkheden, maar ook slim kunt schakelen met ons netwerk van vakspecialisten. Van aankoop en financiering tot verduurzaming of verbouwing: je staat er nooit alleen voor.
Wil je weten wat jouw opties zijn in deze markt? Neem contact op met een VanHuyse-makelaar bij jou in de buurt.
Bron:
